Einleitung
Der Kauf einer Immobilie ist für die meisten Menschen die größte Investition ihres Lebens. Umso wichtiger ist es, dass dabei alles rechtssicher abläuft. Deshalb schreibt das Gesetz vor: Ein Immobilienkaufvertrag muss immer notariell beurkundet werden (§ 311b BGB).
Doch welche Aufgaben übernimmt der Notar genau? Und warum ist er beim Haus- oder Wohnungskauf unverzichtbar? Dieser Artikel erklärt Schritt für Schritt, was der Notar beim Immobilienkauf macht – von der Vorbereitung über die Beurkundung bis hin zur Abwicklung.
Warum ist der Notar beim Immobilienkauf Pflicht?
Ein Immobilienkaufvertrag kann nicht einfach per Handschlag oder privatem Schriftstück abgeschlossen werden. Der Gesetzgeber verlangt die Mitwirkung eines Notars, um:
- Käufer und Verkäufer rechtlich abzusichern,
- die Eigentumsverhältnisse zu prüfen,
- und die Vertragsbedingungen eindeutig festzuhalten.
Damit wird verhindert, dass eine Partei übervorteilt wird oder später Unklarheiten entstehen. Der Notar ist dabei unabhängig und neutral – er vertritt keine Partei, sondern sorgt dafür, dass beide Seiten den Vertrag verstehen und dass er rechtlich wirksam ist.
Aufgaben des Notars beim Immobilienkauf
Vorbereitung des Kaufvertrages
Bereits vor dem eigentlichen Notartermin beginnt die Arbeit des Notars:
Er erstellt den Entwurf des Kaufvertrags und übersendet ihn den Parteien rechtzeitig zur Prüfung.
Er beschafft einen aktuellen Grundbuchauszug, um zu prüfen, wem die Immobilie gehört und ob Belastungen (z. B. Hypotheken, Grundschulden) eingetragen sind.
Er klärt offene Punkte mit Käufer und Verkäufer, etwa Kaufpreis, Übergabetermin oder mitverkaufte Einrichtungsgegenstände.
Beurkundung des Kaufvertrages
Beim Notartermin liest der Notar den gesamten Vertrag laut vor und erläutert ihn verständlich. Das dient dazu, dass keine Partei etwas unterschreibt, was sie nicht versteht.
Aufgaben des Notars in diesem Schritt:
- Klärung aller offenen Fragen zwischen Käufer und Verkäufer.
- Sicherstellen, dass beide Parteien die rechtliche Tragweite kennen.
- Verlesung, Erläuterung und Unterschrift des Vertrags durch alle Beteiligten.
Erst durch diese Beurkundung wird der Kaufvertrag rechtsgültig.
Abwicklung nach der Beurkundung
Nach der Vertragsunterzeichnung übernimmt der Notar die gesamte rechtliche Abwicklung:
- Auflassungsvormerkung: Der Notar beantragt beim Grundbuchamt die Eintragung einer Vormerkung zugunsten des Käufers. Damit ist sichergestellt, dass die Immobilie nicht noch an jemand anderen verkauft werden kann.
- Mitteilungen: Der Notar informiert Banken, Behörden und ggf. den Verwalter bei Eigentumswohnungen.
- Kaufpreisfälligkeit: Der Notar überwacht, dass der Kaufpreis erst dann gezahlt wird, wenn alle Voraussetzungen erfüllt sind (z. B. Löschung alter Grundschulden).
- Eigentumsumschreibung: Sobald der Kaufpreis gezahlt ist, veranlasst der Notar die endgültige Umschreibung im Grundbuch – der Käufer wird Eigentümer.
Kurz gesagt: Ohne den Notar gäbe es keinen rechtlich sicheren Eigentumswechsel.
Welche Unterlagen braucht der Notar
Damit der Kaufvertrag vorbereitet werden kann, benötigt der Notar bestimmte Unterlagen, z. B.:
- Gültige Personalausweise oder Reisepässe von Käufer und Verkäufer
- Aktuellen Grundbuchauszug
- Bei Eigentumswohnungen: Teilungserklärung, Gemeinschaftsordnung
- Energieausweis der Immobilie
- Finanzierungsbestätigung oder Darlehensunterlagen (beim Käufer)
- Eventuelle Baugenehmigungen oder Bestandspläne
Was kostet der Notar beim Immobilienkauf?
Viele Käufer sind überrascht, dass Notarkosten nicht frei verhandelbar sind. Sie sind in der Kostenordnung (GNotKG) gesetzlich festgelegt.
- Faustregel: Notar- und Grundbuchkosten betragen zusammen etwa 1,0 bis 1,5 % des Kaufpreises.
- Bei einem Kaufpreis von 300.000 € entstehen also ca. 3.000 € bis 4.500 € an Gebühren.
- Die Kosten setzen sich zusammen aus: Beurkundungsgebühr, Gebühren für Grundbuchanträge, Auslagen und Umsatzsteuer.
In der Praxis übernimmt meist der Käufer die Kosten, rechtlich können die Parteien aber auch etwas anderes vereinbaren.
Häufige Fragen zum Notar beim Immobilienkauf
Kann ich meinen Notar frei wählen?
Ja. Käufer und Verkäufer können sich auf einen Notar einigen. Üblicherweise schlägt der Käufer einen Notar vor.
Wer bezahlt den Notar?
In der Praxis meist der Käufer, aber es ist keine Pflicht. Abweichende Regelungen sind möglich.
Wie lange dauert die Eigentumsumschreibung?
Die Umschreibung im Grundbuch dauert in der Regel einige Wochen bis wenige Monate, je nach Arbeitsbelastung des Grundbuchamtes.
Fazit
Der Notar ist beim Immobilienkauf weit mehr als eine Formalität:
- Er prüft die rechtlichen Rahmenbedingungen,
- sorgt für eine transparente Vertragsgestaltung,
- schützt beide Parteien vor Risiken,
- und begleitet den gesamten Ablauf bis zur Grundbucheintragung.
Ohne Notar kein Eigentumswechsel – und vor allem keine rechtliche Sicherheit.
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