Das eigene Haus schon zu Lebzeiten auf die Kinder übertragen und trotzdem darin wohnen bleiben – dieser Gedanke liegt für viele Immobilieneigentümer nahe. Vielleicht soll frühzeitig geklärt werden, welches Kind die Immobilie einmal erhält. Vielleicht sollen spätere Streitigkeiten vermieden werden. Vielleicht spielen auch steuerliche Überlegungen eine Rolle.
Was zunächst nach einer einfachen Übertragung klingt, wirft bei näherem Hinsehen allerdings eine ganze Reihe von Fragen auf.
Soll der Übergeber lediglich weiter in dem Haus wohnen dürfen oder soll er die Immobilie auch vermieten können? Wem stehen dann die Mieteinnahmen zu? Wer bezahlt ein neues Dach oder eine neue Heizungsanlage? Was geschieht, wenn das beschenkte Kind insolvent wird, sich scheiden lässt oder vor den Eltern verstirbt? Wie ist der Ehegatte des Übergebers abgesichert? Und stimmt eigentlich die häufig gehörte Aussage, nach zehn Jahren sei eine verschenkte Immobilie beim Pflichtteil nicht mehr zu berücksichtigen?
Eine lebzeitige Immobilienübertragung kann ein sinnvoller Bestandteil der Vermögensnachfolge sein. Entscheidend ist aber nicht nur, ob eine Immobilie übertragen wird, sondern vor allem, wie die Übertragung ausgestaltet wird.
Warum eine Immobilie schon zu Lebzeiten übertragen?
Wer ein Haus, eine Eigentumswohnung oder ein Mehrfamilienhaus besitzt, steht irgendwann vor der Frage, was langfristig damit geschehen soll. Die Immobilie kann später vererbt werden. Möglich ist aber auch, bereits zu Lebzeiten Eigentum auf ein Kind oder einen anderen Angehörigen zu übertragen.
Die Motive hierfür sind sehr unterschiedlich. Eltern möchten einem Kind vielleicht frühzeitig Vermögen zukommen lassen. Manchmal soll die Immobilie dauerhaft innerhalb der Familie bleiben. In anderen Fällen sollen bereits zu Lebzeiten klare Verhältnisse geschaffen und spätere Auseinandersetzungen unter den Erben möglichst vermieden werden.
Auch die Versorgung der Eltern und ihres Ehegatten kann Teil einer solchen Gestaltung sein.
Häufig wird in diesem Zusammenhang von einer „vorweggenommenen Erbfolge“ gesprochen. Der Begriff klingt eindeutiger, als er rechtlich ist.
Einen eigenständigen gesetzlichen Vertragstyp „vorweggenommene Erbfolge“ gibt es nicht. Hinter dem Begriff können ganz unterschiedliche Rechtsgeschäfte stehen. Eine Immobilie kann vollständig unentgeltlich verschenkt werden. Die Schenkung kann mit Auflagen oder vorbehaltenen Rechten verbunden sein. Es kann eine gemischte Schenkung vorliegen. Ebenso können Gegenleistungen, Versorgungsleistungen oder andere Verpflichtungen des Erwerbers vereinbart werden.
Selbst die Formulierung in einer Urkunde, die Übertragung erfolge „im Wege der vorweggenommenen Erbfolge“, beantwortet deshalb für sich genommen weder die Frage nach der Unentgeltlichkeit noch die nach den späteren erbrechtlichen Folgen.
Der Begriff beschreibt eher die Zielrichtung: Vermögen soll bereits zu Lebzeiten auf die nächste Generation übertragen und damit eine Vermögensnachfolge ganz oder teilweise vorweggenommen werden.
Umso wichtiger ist es, zunächst die Ziele der Beteiligten zu klären.
Soll das Kind schon heute wirtschaftlich von der Immobilie profitieren? Oder sollen die Erträge weiterhin den Eltern zustehen? Benötigen diese die Immobilie für ihre Altersversorgung? Soll auch der Ehegatte abgesichert werden? Gibt es weitere Kinder? Und welche Bedeutung soll die Übertragung später für Erb- und Pflichtteilsansprüche haben?
Erst wenn diese Fragen beantwortet sind, lässt sich entscheiden, welche Gestaltung zur jeweiligen Familie passt.
Mit der Übertragung wechselt das Eigentum
Ein Punkt gerät bei allen Überlegungen über vorbehaltene Rechte leicht aus dem Blick: Wer eine Immobilie überträgt, ist anschließend nicht mehr deren Eigentümer.
Das klingt selbstverständlich, hat aber weitreichende Konsequenzen.
Solange die Eltern Eigentümer sind, können sie grundsätzlich selbst entscheiden, ob sie ihr Haus behalten, vermieten, verkaufen oder zur Finanzierung eines Kredits belasten. Nach der Übertragung liegt die Eigentümerstellung beim Kind.
Das ist insbesondere dann von Bedeutung, wenn die Immobilie einen erheblichen Teil des Vermögens oder sogar den wesentlichen Baustein der Altersvorsorge darstellt.
Deshalb gehört zu einer vernünftigen Übergabeplanung immer auch die Frage:
Wie viel möchte ich heute tatsächlich aus der Hand geben – und welche Rechte möchte ich unbedingt behalten?
Eine der wichtigsten Möglichkeiten zur Absicherung ist der Vorbehalt eines Nießbrauchs.
Eigentum übertragen – die wirtschaftliche Nutzung behalten
Beim Vorbehaltsnießbrauch wird das Eigentum an der Immobilie übertragen, während sich der bisherige Eigentümer den Nießbrauch vorbehält.
Eigentum und wirtschaftliche Nutzung fallen damit auseinander.
Nach § 1030 BGB berechtigt der Nießbrauch grundsätzlich dazu, die Nutzungen aus der Immobilie zu ziehen. Bei einem Haus kann der Nießbraucher selbst darin wohnen. Bei einer vermieteten Immobilie stehen ihm grundsätzlich die Mieteinnahmen zu. Auch eine Vermietung durch den Nießbraucher ist grundsätzlich möglich.
Ein Beispiel verdeutlicht die wirtschaftliche Bedeutung:
Eltern besitzen ein vermietetes Mehrfamilienhaus. Sie übertragen das Eigentum auf ihre Tochter und behalten sich einen lebenslangen Nießbrauch vor.
Im Grundbuch steht anschließend die Tochter als Eigentümerin. Die Eltern können aufgrund des Nießbrauchs aber weiterhin die Mieten vereinnahmen.
Gerade bei einer vermieteten Immobilie kann der Nießbrauch deshalb ein wichtiger Bestandteil der Altersversorgung sein. Die Vermögenssubstanz wird bereits übertragen, während die laufenden Erträge zunächst beim Übergeber verbleiben.
Der Nießbrauch wird bei einer Immobilie im Grundbuch eingetragen. Er beruht damit nicht lediglich auf einem persönlichen Versprechen des Kindes, die Eltern weiterhin dort wohnen zu lassen oder ihnen die Miete zu überlassen.
Wohnungsrecht oder Nießbrauch?
Nicht jeder Übergeber benötigt allerdings einen umfassenden Nießbrauch.
Geht es ausschließlich darum, lebenslang im bisherigen Haus oder in einer bestimmten Wohnung wohnen zu können, kann ein Wohnungsrecht nach § 1093 BGB ausreichen.
Wohnungsrecht und Nießbrauch werden im allgemeinen Sprachgebrauch gelegentlich miteinander gleichgesetzt. Rechtlich besteht jedoch ein erheblicher Unterschied.
Das Wohnungsrecht sichert in erster Linie die eigene Wohnnutzung. Der Nießbrauch geht weiter. Er umfasst grundsätzlich auch die wirtschaftliche Nutzung der Immobilie.
Solange der Übergeber tatsächlich in dem Haus wohnt, mag dieser Unterschied wenig bedeutsam erscheinen.
Das kann sich im Alter plötzlich ändern.
Was geschieht, wenn der Übergeber später in eine Pflegeeinrichtung zieht?
Gerade eine spätere Pflegebedürftigkeit zeigt, dass die Entscheidung zwischen Wohnungsrecht und Nießbrauch keine juristische Feinheit ist.
Hat sich der Übergeber einen Nießbrauch vorbehalten und kann er die Immobilie später nicht mehr selbst bewohnen, kann sie grundsätzlich vermietet werden. Die Mieteinnahmen stehen dem Nießbraucher zu und können damit beispielsweise zur Finanzierung seiner Lebenshaltungs- oder Pflegekosten verwendet werden.
Bei einem höchstpersönlichen Wohnungsrecht ist die Situation eine andere.
Zieht der Wohnungsberechtigte dauerhaft in eine Pflegeeinrichtung, kann er das Wohnungsrecht tatsächlich möglicherweise nicht mehr ausüben. Daraus folgt aber nicht automatisch, dass sich sein Wohnungsrecht nun in einen Anspruch auf Mieteinnahmen oder eine andere Geldleistung verwandelt.
Der Bundesgerichtshof hat sich mit solchen Konstellationen beschäftigt. Allein der Umstand, dass der Wohnungsberechtigte die Räume dauerhaft nicht mehr selbst nutzen kann, führt nicht ohne Weiteres zu einer Verpflichtung des Eigentümers, die Wohnung zu vermieten oder dem Wohnungsberechtigten eine Vermietung zu gestatten.
Das kann zu einer auf den ersten Blick erstaunlichen Situation führen:
Das Wohnungsrecht besteht weiterhin im Grundbuch, obwohl es seinem Inhaber wirtschaftlich nur noch wenig hilft.
Gerade deshalb sollte bei der Gestaltung eines Übergabevertrags nicht nur gefragt werden, ob die Eltern heute weiterhin in dem Haus wohnen möchten.
Mindestens ebenso wichtig ist die Frage:
Was soll mit dem vorbehaltenen Recht geschehen, wenn sie eines Tages gerade nicht mehr dort wohnen können?
Je nach den Zielen der Beteiligten kann ein Nießbrauch deshalb die flexiblere Absicherung sein. Möglich sind daneben besondere vertragliche Regelungen für den Fall einer dauerhaften Aufgabe der eigenen Wohnnutzung.
Kommt später Sozialhilfe zur Finanzierung ungedeckter Pflegekosten in Betracht, kann außerdem relevant werden, welche vermögensrechtlichen Ansprüche dem Übergeber aus dem Übergabevertrag noch zustehen. Der Sozialhilfeträger kann unter den Voraussetzungen des § 93 SGB XII Ansprüche auf sich überleiten. Gerade bei einem höchstpersönlichen Wohnungsrecht können sich dabei schwierige Abgrenzungsfragen stellen.
Für die Gestaltung ist vor allem eine Erkenntnis wichtig:
Wer heute nur daran denkt, lebenslang in seinem Haus wohnen zu können, sollte auch daran denken, was mit diesem Recht geschieht, wenn er eines Tages gerade nicht mehr dort wohnen kann.
Nießbrauch bedeutet trotzdem nicht: Alles bleibt wie vorher
Ein weitreichender Nießbrauch darf nicht mit Eigentum verwechselt werden.
Der Übergeber kann aufgrund seines Rechts die Immobilie nutzen und gegebenenfalls deren Erträge beziehen. Eigentümer ist aber das Kind.
Insbesondere kann der Nießbraucher die Immobilie nicht allein aufgrund seines Nießbrauchs wie ein Eigentümer verkaufen.
Deshalb muss bei der Vertragsgestaltung zwischen zwei unterschiedlichen Bedürfnissen unterschieden werden:
Der Nießbrauch dient vor allem der Nutzung und wirtschaftlichen Absicherung des Übergebers.
Will er darüber hinaus gegen bestimmte Entwicklungen auf Seiten des neuen Eigentümers geschützt werden, bedarf es anderer Instrumente. Hier kommen insbesondere vertragliche Rückforderungsrechte in Betracht.
Wer bezahlt das neue Dach?
Eine Immobilie bringt nicht nur Nutzungsmöglichkeiten und Mieteinnahmen mit sich. Sie verursacht auch Kosten.
Gerade wenn Eigentum und Nutzung durch einen Nießbrauch auseinanderfallen, stellt sich deshalb die praktische Frage, wer welche Kosten trägt.
Das Gesetz enthält hierfür eine Ausgangsregelung. Nach § 1041 BGB hat der Nießbraucher für die Erhaltung der Sache in ihrem wirtschaftlichen Bestand zu sorgen; Ausbesserungen und Erneuerungen obliegen ihm allerdings nur insoweit, als sie zur gewöhnlichen Unterhaltung gehören.
Damit kann beispielsweise zwischen laufender Unterhaltung und außergewöhnlichen größeren Maßnahmen zu unterscheiden sein.
Was geschieht also, wenn nach der Übertragung die Heizungsanlage erneuert werden muss? Wer trägt die Kosten einer umfassenden Dachsanierung? Wer zahlt laufende öffentliche Lasten, Versicherungen oder andere wiederkehrende Kosten?
Solche Fragen können erhebliches Konfliktpotenzial bergen.
Bei einem vermieteten Mehrfamilienhaus, dessen gesamte Erträge weiterhin den Eltern als Nießbrauchern zufließen, kann eine andere Lastenverteilung gewollt sein als bei einem selbstgenutzten Einfamilienhaus.
Die gesetzlichen Regelungen können deshalb im Übergabevertrag an die Vorstellungen der Beteiligten angepasst werden.
Dabei gilt wiederum: Nicht nur festlegen, wer die Erträge erhält, sondern auch klären, wer welche Rechnungen bezahlt.
Die gewählte Lastenverteilung kann ihrerseits steuerliche Auswirkungen haben. Soweit diese für die Gestaltung bedeutsam sind, sollte die steuerliche Beurteilung vor der Beurkundung mit dem Steuerberater abgestimmt werden.
Was geschieht, wenn beim Kind etwas schiefläuft?
Bei Abschluss des Übergabevertrags ist das Verhältnis zwischen Eltern und Kind meist gut. Niemand plant eine Immobilienübertragung in Erwartung einer Insolvenz, einer Zwangsvollstreckung oder eines frühen Todes des Kindes.
Ein Vertrag soll aber gerade auch diejenigen Entwicklungen berücksichtigen, von denen alle Beteiligten hoffen, dass sie niemals eintreten.
Was geschieht beispielsweise, wenn das beschenkte Kind vor seinen Eltern verstirbt?
Die Immobilie fällt nicht allein deshalb automatisch an die Eltern zurück. Sie gehört grundsätzlich zum Nachlass des Kindes und geht auf dessen Erben über.
Das kann bedeuten, dass die Eltern sich plötzlich einem Eigentümer gegenübersehen, dem sie die Immobilie selbst niemals übertragen hätten.
Auch wirtschaftliche Schwierigkeiten des Kindes können relevant werden. Gerät es in Insolvenz oder wird in die Immobilie vollstreckt, reicht der bloße Nießbrauch nicht notwendig aus, um sämtliche Vorstellungen der Eltern über die langfristige Vermögensnachfolge zu sichern.
Deshalb werden bei Immobilienübertragungen häufig vertragliche Rückforderungsrechte vorgesehen.
Je nach Gestaltung können sie beispielsweise an das Vorversterben des Erwerbers, bestimmte Verfügungen ohne Zustimmung des Übergebers oder Vollstreckungs- und Insolvenzfälle anknüpfen.
Der Anspruch auf Rückübertragung kann zusätzlich durch eine im Grundbuch eingetragene Rückauflassungsvormerkung abgesichert werden.
Dabei gilt allerdings nicht: Je länger der Katalog der Rückforderungsrechte, desto besser der Vertrag.
Auch Rückforderungsrechte haben rechtliche und wirtschaftliche Folgen. Entscheidend ist deshalb, diejenigen Risiken zu bestimmen, gegen die der Übergeber tatsächlich abgesichert sein möchte.
Was ist bei einer Scheidung des Kindes?
Besondere Aufmerksamkeit verdient häufig die Ehe des beschenkten Kindes.
Die Vorstellung, ein an das eigene Kind verschenktes Haus gehöre bei einer Scheidung automatisch zur Hälfte dem Schwiegerkind, ist so nicht richtig. Eine allein an das Kind übertragene Immobilie wird nicht allein durch die Eheschließung gemeinschaftliches Eigentum beider Ehegatten.
Das bedeutet aber nicht, dass eine spätere Scheidung wirtschaftlich ohne Bedeutung wäre.
Je nach Güterstand und Entwicklung des Immobilienwerts können güterrechtliche Auswirkungen entstehen. Auch Finanzierungen, Investitionen beider Ehegatten oder spätere Veränderungen der Eigentumsverhältnisse können eine Rolle spielen.
Bei größeren Vermögensübertragungen kann deshalb zu überlegen sein, ob und wie der Übergabevertrag mit der güterrechtlichen Situation des Erwerbers abgestimmt werden soll.
Auch ein Rückforderungsrecht im Zusammenhang mit einer Scheidung kann Gegenstand der Gestaltung sein. Ob dies im konkreten Fall sinnvoll ist, hängt wiederum von den Vorstellungen der Familie ab.
Und wie ist der Ehegatte des Übergebers abgesichert?
Nicht nur die Ehe des Kindes verdient Aufmerksamkeit.
Auch auf Seiten der Eltern muss genau hingesehen werden.
Ein typischer Fall: Das Haus gehört allein dem Ehemann. Er möchte es auf die gemeinsame Tochter übertragen und sich einen lebenslangen Nießbrauch vorbehalten. Seine Ehefrau soll selbstverständlich ebenfalls dauerhaft abgesichert sein.
Was geschieht aber, wenn der Ehemann zuerst verstirbt?
Ein allein ihm zustehender Nießbrauch erlischt grundsätzlich mit seinem Tod. Seine Ehefrau wird nicht automatisch Nießbraucherin.
Der Übergabevertrag kann deshalb auch den überlebenden Ehegatten absichern.
Hierfür kommen unterschiedliche Gestaltungen in Betracht. Möglich sind beispielsweise Rechte zugunsten beider Ehegatten oder ein Recht, das dem anderen Ehegatten nach dem Tod des bisherigen Eigentümers zustehen soll.
Gerade an dieser Stelle zeigt sich erneut, weshalb ein vermeintlicher „Standardvertrag“ häufig nicht genügt.
Es muss geklärt werden, wem die Immobilie bisher gehört, wer ihre Erträge benötigt, wie beide Ehegatten im Alter versorgt sind und was im Falle des Todes, gegebenenfalls aber auch einer späteren Scheidung, gelten soll.
Solche Gestaltungen können unterschiedliche steuerliche Auswirkungen haben. Gerade deshalb sollte die zivilrechtlich gewünschte Absicherung bei größeren Vermögenswerten vor der Beurkundung steuerlich geprüft werden.
Was ist mit den Geschwistern?
Wird eine wertvolle Immobilie auf eines von mehreren Kindern übertragen, stellt sich regelmäßig die Frage nach den Geschwistern.
Dabei werden verschiedene Rechtsfragen häufig miteinander vermischt.
Die Eltern können einem Kind zu Lebzeiten eine Immobilie zuwenden. Daraus folgt aber noch nicht automatisch, wie diese Zuwendung später im Verhältnis zu den anderen Kindern behandelt wird.
Auch die Bezeichnung „vorweggenommene Erbfolge“ beantwortet diese Frage nicht.
Insbesondere bedeutet sie nicht ohne Weiteres, dass der Wert der Immobilie später automatisch auf einen Erbteil angerechnet werden muss. Ebenso wenig folgt aus der Formulierung für sich allein zwingend eine Anrechnung auf den Pflichtteil.
Es muss vielmehr geklärt werden, welche Wirkungen die Beteiligten tatsächlich wollen und welche gesetzlichen Regelungen eingreifen.
Soll das beschenkte Kind die Zuwendung bei einer späteren Erbauseinandersetzung ausgleichen? Soll sie auf einen Pflichtteil angerechnet werden? Oder soll das Kind die Immobilie zusätzlich zu dem erhalten, was ihm später nach Testament, Erbvertrag oder gesetzlicher Erbfolge zusteht?
Gerade bei werthaltigen Immobilien sollten diese Fragen nicht erst nach dem Tod der Eltern den Kindern überlassen werden.
Eine lebzeitige Immobilienübertragung sollte deshalb mit vorhandenen Testamenten oder Erbverträgen abgestimmt werden.
Schenkung und Pflichtteil: Warum zehn Jahre nicht immer zehn Jahre sind
Kaum eine Zahl wird im Zusammenhang mit lebzeitigen Schenkungen so häufig genannt wie die Zahl zehn.
In Beratungsgesprächen begegnet immer wieder die Vorstellung:
„Wenn ich das Haus jetzt auf mein Kind übertrage und noch zehn Jahre lebe, spielt die Schenkung beim Pflichtteil keine Rolle mehr.“
So einfach ist es nicht.
§ 2325 BGB regelt den Pflichtteilsergänzungsanspruch. Hat der spätere Erblasser zu Lebzeiten Vermögen verschenkt, kann die Schenkung unter bestimmten Voraussetzungen bei der Berechnung des Pflichtteils berücksichtigt werden.
Das Gesetz sieht dabei grundsätzlich eine zeitliche Abschmelzung vor. Je länger die Schenkung zurückliegt, desto geringer kann sie berücksichtigt werden.
Bevor man allerdings darüber nachdenkt, wie viele Jahre bereits vergangen sind, muss zunächst eine andere Frage beantwortet werden:
Wann hat die Zehnjahresfrist überhaupt begonnen?
Und genau hier kann der vorbehaltene Nießbrauch entscheidend werden.
Ein umfassender Nießbrauch kann den Fristbeginn verhindern
Für den Beginn der Zehnjahresfrist kommt es nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs nicht allein darauf an, wann das Kind als neuer Eigentümer in das Grundbuch eingetragen wurde.
Entscheidend ist auch, ob der Schenker den übertragenen Gegenstand tatsächlich wirtschaftlich aus seinem Vermögen ausgegliedert und auf dessen wesentliche Nutzung verzichtet hat.
Behält sich der Übergeber einen umfassenden Nießbrauch an der gesamten Immobilie vor, kann es an diesem sogenannten Genussverzicht fehlen.
Die Konsequenz ist erheblich:
Obwohl das Kind längst Eigentümer ist, kann die Zehnjahresfrist für die Pflichtteilsergänzung noch nicht in Gang gesetzt worden sein.
Das verdeutlicht einen Zielkonflikt, der bei der Gestaltung bedacht werden muss.
Je umfassender sich der Übergeber durch einen Nießbrauch wirtschaftlich absichert, desto eher kann dies einem gewünschten Beginn der Pflichtteilsfrist entgegenstehen.
Das bedeutet keineswegs, dass auf einen Nießbrauch verzichtet werden sollte. Die wirtschaftliche Absicherung des Übergebers kann wesentlich wichtiger sein als ein pflichtteilsrechtliches Ziel.
Aber die Beteiligten sollten wissen, dass beide Ziele nicht immer gleichzeitig vollständig erreichbar sind.
Beim Wohnungsrecht kann die Beurteilung anders ausfallen
Auch ein Wohnungsrecht kann Auswirkungen auf den Beginn der Zehnjahresfrist haben. Es führt aber nicht automatisch zu demselben Ergebnis wie ein umfassender Nießbrauch.
Der Bundesgerichtshof hat einen Fall entschieden, in dem sich die Übergeber ein Wohnungsrecht nur an Teilen eines Hauses vorbehalten hatten.
Entscheidend war, ob sie trotz der Eigentumsübertragung im Wesentlichen weiterhin die wirtschaftliche Herrschaft über die Immobilie behalten hatten.
War der neue Eigentümer in der Lage, andere Teile des Hauses tatsächlich selbst zu nutzen, konnte trotz des vorbehaltenen Wohnungsrechts ein ausreichender wirtschaftlicher Verlust auf Seiten der Übergeber eingetreten sein.
Deshalb lässt sich nicht abstrakt sagen:
Wohnungsrecht bedeutet Fristbeginn – Nießbrauch bedeutet kein Fristbeginn.
Entscheidend ist die konkrete Ausgestaltung.
Und damit zeigt sich erneut, weshalb die Unterscheidung zwischen Wohnungsrecht und Nießbrauch für eine Immobilienübertragung so bedeutsam ist. Sie betrifft nicht nur die Frage, wer heute im Haus wohnen oder die Mieten erhalten darf. Sie kann sowohl bei einer späteren Pflegebedürftigkeit als auch Jahre später bei der Berechnung von Pflichtteilsansprüchen eine Rolle spielen.
Aktuelle Entwicklung: Was gilt bei einer Leibrente?
Wie schwierig die Frage des wirtschaftlichen Genussverzichts sein kann, zeigt eine aktuelle Entwicklung.
Das Oberlandesgericht Nürnberg hatte einen Fall zu beurteilen, in dem eine vermietete Immobilie übertragen und zugunsten des Übergebers eine Leibrente vereinbart worden war. Diese entsprach wirtschaftlich in etwa den bisherigen Mieteinnahmen.
Das Gericht sah darin keinen ausreichenden wirtschaftlichen Genussverzicht und nahm an, dass die Zehnjahresfrist nicht angelaufen sei.
Die Sache ist beim Bundesgerichtshof unter dem Aktenzeichen IV ZR 141/25 anhängig.
Die Entscheidung dürfte Gelegenheit geben, die bisherige Rechtsprechung zum wirtschaftlichen Genussverzicht weiter zu präzisieren.
Für die Praxis zeigt bereits das Verfahren: Wer mit einer Immobilienübertragung auch pflichtteilsrechtliche Ziele verfolgt, sollte sich nicht auf die einfache Rechnung „Grundbuchumschreibung plus zehn Jahre“ verlassen.
Es gibt nicht „die“ Zehnjahresfrist
Zusätzliche Verwirrung entsteht dadurch, dass im Zusammenhang mit Schenkungen an verschiedenen Stellen ein Zeitraum von zehn Jahren auftaucht.
Die gerade erläuterte Regelung des § 2325 BGB betrifft die Pflichtteilsergänzung.
Davon zu unterscheiden ist die mögliche Rückforderung einer Schenkung wegen Verarmung des Schenkers nach § 528 BGB. Kann der Schenker nach der Vermögensübertragung seinen angemessenen Unterhalt nicht mehr bestreiten, kann unter den gesetzlichen Voraussetzungen ein Rückforderungsanspruch bestehen. § 529 BGB setzt diesem Anspruch wiederum zeitliche Grenzen.
Auch im Schenkungsteuerrecht spielen Zehnjahreszeiträume eine Rolle.
Diese Vorschriften haben unterschiedliche Voraussetzungen und verfolgen unterschiedliche Zwecke.
Die häufig zu hörende Aussage
„Nach zehn Jahren ist die Schenkung erledigt“
ist deshalb keine brauchbare Grundlage für die Gestaltung einer Immobilienübertragung.
Pflegebedürftigkeit betrifft noch eine zweite Ebene
Die mögliche spätere Pflegebedürftigkeit spielt deshalb sogar auf zwei verschiedenen Ebenen eine Rolle.
Zum einen stellt sich bereits bei der Wahl zwischen Wohnungsrecht und Nießbrauch die Frage, ob der Übergeber die Immobilie auch dann noch wirtschaftlich nutzen kann, wenn er sie nicht mehr selbst bewohnt.
Zum anderen kann bei einer späteren Bedürftigkeit die Frage entstehen, ob wegen der früheren Schenkung ein Rückforderungsanspruch nach § 528 BGB besteht.
Diese beiden Fragen dürfen nicht miteinander verwechselt werden.
Wer einen wesentlichen Teil seines Vermögens auf die nächste Generation überträgt, sollte deshalb nicht allein auf den heutigen Wert der Immobilie oder auf eine erwartete steuerliche Entlastung schauen.
Entscheidend ist vielmehr, ob auch nach der Übertragung eine ausreichende wirtschaftliche Versorgung für das Alter verbleibt.
Und was ist mit der Steuer?
Steuerliche Überlegungen können bei einer lebzeitigen Immobilienübertragung eine wichtige Rolle spielen.
Persönliche Freibeträge, der Wert der Immobilie, frühere Schenkungen und ein vorbehaltener Nießbrauch können für die steuerliche Beurteilung von Bedeutung sein. Auch bei der Absicherung eines Ehegatten können unterschiedliche zivilrechtliche Gestaltungen unterschiedliche steuerliche Folgen auslösen.
Gerade deshalb ist bei pauschalen Aussagen Vorsicht geboten.
Die steuerlichen Auswirkungen hängen von den persönlichen und wirtschaftlichen Verhältnissen sowie von der konkreten Vertragsgestaltung ab.
Die steuerlichen Folgen einer geplanten Immobilienübertragung sollten deshalb vor der Beurkundung mit einem Steuerberater abgestimmt werden.
Das gilt insbesondere dann, wenn steuerliche Erwägungen ein wesentlicher Beweggrund für die Übertragung sind.
Der notarielle Vertrag sollte die zivilrechtlich gewünschte Gestaltung präzise umsetzen. Ob und in welcher Form diese Gestaltung im konkreten Fall auch steuerlich sinnvoll ist, bedarf einer gesonderten steuerlichen Prüfung.
Den Standard-Übergabevertrag gibt es nicht
Viele Beratungsgespräche beginnen ähnlich:
„Ich möchte mein Haus schon auf meine Tochter übertragen, aber natürlich weiterhin darin wohnen.“
Oder:
„Die Kinder sollen das Mehrfamilienhaus bekommen, aber die Mieten benötigen wir weiterhin.“
Hinter diesen scheinbar einfachen Vorstellungen können sich sehr unterschiedliche Gestaltungsbedürfnisse verbergen.
Bei einem selbstgenutzten Einfamilienhaus kann ein Wohnungsrecht die passende Absicherung sein. Bei einem vermieteten Mehrfamilienhaus kann ein Nießbrauch sinnvoller sein.
Ist nur ein Ehegatte Eigentümer, muss möglicherweise die Versorgung des anderen Ehegatten geregelt werden.
Gibt es mehrere Kinder, stellt sich die Frage, welche Bedeutung die Übertragung später im Erbfall haben soll.
Bestehen mögliche Pflichtteilskonflikte, müssen die Auswirkungen vorbehaltener Nutzungsrechte bedacht werden.
Und schließlich sollte ein Vertrag auch Entwicklungen berücksichtigen, über die bei einer Übertragung niemand gerne nachdenkt: Pflegebedürftigkeit, Tod des Kindes, Insolvenz, Zwangsvollstreckung, Scheidung oder andere erhebliche Veränderungen der familiären und wirtschaftlichen Verhältnisse.
Eine gute Vertragsgestaltung bildet deshalb nicht nur die heutige Situation ab.
Sie versucht auch, die möglichen Entwicklungen der nächsten zehn, zwanzig oder dreißig Jahre mitzudenken.
Fazit: Nicht nur übertragen, sondern vorausdenken
Eine Immobilie bereits zu Lebzeiten auf die nächste Generation zu übertragen, kann sinnvoll sein. Sie kann dazu beitragen, die Vermögensnachfolge frühzeitig zu ordnen und klare Verhältnisse zu schaffen.
Der entscheidende Punkt ist aber nicht allein die Eigentumsübertragung.
Wer sein Haus oder eine andere Immobilie überträgt, sollte sich vorher fragen, welche Rechte er weiterhin benötigt und gegen welche Risiken er abgesichert sein möchte.
Ein Nießbrauch kann die wirtschaftliche Nutzung weitgehend beim Übergeber belassen. Ein Wohnungsrecht kann ausreichen, wenn vor allem die eigene Wohnmöglichkeit gesichert werden soll. Die Unterschiede können sich allerdings erst viele Jahre später zeigen – beispielsweise dann, wenn der Übergeber pflegebedürftig wird und nicht mehr selbst in der Immobilie wohnen kann.
Rückforderungsrechte können für bestimmte Krisenfälle Vorsorge treffen. Bei mehreren Kindern müssen außerdem die erbrechtlichen Folgen der Übertragung bedacht werden.
Und gerade eine umfassende Absicherung durch einen Nießbrauch kann wiederum Auswirkungen auf die Zehnjahresfrist bei der Pflichtteilsergänzung haben.
Deshalb sollte am Anfang einer Immobilienübertragung nicht nur die Frage stehen:
„Wie übertrage ich mein Haus auf mein Kind?“
Die wichtigere Frage lautet:
„Was möchte ich mit der Übertragung erreichen – und was möchte ich trotz der Übertragung für mich und meine Familie erhalten?“
Erst wenn diese Frage beantwortet ist, kann ein Übergabevertrag entstehen, der nicht nur zur heutigen Situation passt, sondern möglichst auch zukünftige Entwicklungen berücksichtigt.
Häufige Fragen zur Immobilienübertragung
Kann ich mein Haus auf mein Kind übertragen und trotzdem darin wohnen bleiben?
Ja. Im Übergabevertrag kann beispielsweise ein lebenslanges Wohnungsrecht oder ein Nießbrauch vereinbart und im Grundbuch abgesichert werden. Welches Recht besser geeignet ist, hängt davon ab, welche Rechte sich der Übergeber für die Zukunft erhalten möchte.
Was ist besser – Wohnungsrecht oder Nießbrauch?
Das lässt sich nicht allgemein beantworten. Wer lediglich dauerhaft in der Immobilie wohnen möchte, kann mit einem Wohnungsrecht ausreichend abgesichert sein. Der Nießbrauch ist umfassender und ermöglicht grundsätzlich auch die wirtschaftliche Nutzung, insbesondere die Vermietung und den Bezug der Mieteinnahmen. Das kann beispielsweise bei einem späteren Umzug in eine Pflegeeinrichtung von erheblicher Bedeutung sein.
Kann ich eine verschenkte Immobilie später zurückfordern?
Eine Schenkung lässt sich nicht allein deshalb zurückfordern, weil der Übergeber seine Entscheidung bereut. Im Übergabevertrag können aber Rückforderungsrechte für bestimmte Situationen vereinbart und bei Grundstücken durch eine Vormerkung abgesichert werden. Daneben kann unter den gesetzlichen Voraussetzungen ein Rückforderungsanspruch wegen Verarmung des Schenkers nach § 528 BGB bestehen.
Ist eine verschenkte Immobilie nach zehn Jahren beim Pflichtteil nicht mehr zu berücksichtigen?
Nicht zwingend. Entscheidend ist unter anderem, wann die Zehnjahresfrist des § 2325 Abs. 3 BGB überhaupt begonnen hat. Behält sich der Übergeber einen umfassenden Nießbrauch vor, kann es an dem erforderlichen wirtschaftlichen Genussverzicht fehlen. Bei einem Wohnungsrecht kommt es auf dessen konkrete Ausgestaltung an.
Muss eine Übertragung an ein Kind später auf dessen Erbe angerechnet werden?
Nicht automatisch. Auch die Bezeichnung einer Zuwendung als „vorweggenommene Erbfolge“ beantwortet diese Frage für sich genommen nicht. Bei mehreren Kindern sollte deshalb ausdrücklich geklärt werden, welche Bedeutung die Übertragung für die spätere Erbfolge, eine mögliche Ausgleichung und gegebenenfalls den Pflichtteil haben soll.
Sollte vor der Beurkundung ein Steuerberater eingeschaltet werden?
Bei einer werthaltigen Immobilienübertragung ist eine vorherige steuerliche Prüfung regelmäßig sinnvoll. Die steuerlichen Auswirkungen können unter anderem vom Immobilienwert, früheren Zuwendungen, vorbehaltenen Rechten und der konkreten Ausgestaltung des Vertrags abhängen. Steuerliche Fragen sollten deshalb möglichst vor der notariellen Beurkundung geklärt werden.sser herrührenden Verbindlichkeiten. Je höher der Nachlasswert, desto höher fallen grundsätzlich auch die Gebühren aus.
Individuelle Gestaltung statt Standardlösung
Sie möchten eine Immobilie zu Lebzeiten auf Ihre Kinder oder andere Angehörige übertragen? Gerne berate ich Sie zu den Gestaltungsmöglichkeiten und entwickle mit Ihnen eine Lösung, die zu Ihrer persönlichen und familiären Situation passt.
Rechtsanwalt und Notar Ulrich Holzer, Bocholt
