Immobilienübertragung gegen Leibrente: Wann beginnt die Zehnjahresfrist?
BGH-Urteil vom 24. Juni 2026: Neue Rechtssicherheit bei der vorweggenommenen Erbfolge und der Pflichtteilsergänzung
Wer eine Immobilie bereits zu Lebzeiten auf seine Kinder übertragen möchte, verfolgt damit häufig mehrere Ziele. Einerseits soll das Vermögen frühzeitig auf die nächste Generation übergehen. Andererseits möchte sich der bisherige Eigentümer wirtschaftlich absichern. Hinzu kommt nicht selten der Wunsch, spätere Pflichtteilsansprüche anderer Familienangehöriger möglichst gering zu halten.
Eine verbreitete Gestaltungsmöglichkeit ist die Übertragung einer Immobilie gegen Zahlung einer lebenslangen Rente, der sogenannten Leibrente. Dabei verpflichtet sich der Erwerber, dem bisherigen Eigentümer regelmäßig einen bestimmten Geldbetrag zu zahlen. Zur Sicherung dieser Verpflichtung kann eine Reallast im Grundbuch eingetragen werden.
Doch welche Auswirkungen hat eine solche Vereinbarung auf die Zehnjahresfrist des § 2325 Abs. 3 BGB? Beginnt diese bereits mit der Eigentumsübertragung oder erst dann, wenn die Leibrentenzahlungen enden?
Mit Urteil vom 24. Juni 2026 – IV ZR 141/25 (NJW 2026, 2806; ZEV 2026, 593) hat der Bundesgerichtshof diese bislang umstrittene Frage grundsätzlich geklärt.
Danach hindert die Vereinbarung einer Leibrente den Beginn der Zehnjahresfrist nicht. Dies gilt selbst dann, wenn die Leibrente durch eine Reallast am übertragenen Grundstück abgesichert wird.
Die Entscheidung ist für die Gestaltung von Immobilienübertragungen im Rahmen der vorweggenommenen Erbfolge von erheblicher Bedeutung.
Die Zehnjahresfrist bei der Pflichtteilsergänzung
Das Pflichtteilsrecht schützt bestimmte nahe Angehörige davor, durch eine letztwillige Verfügung vollständig von der Teilhabe am Nachlass ausgeschlossen zu werden.
Pflichtteilsberechtigt sind insbesondere die Abkömmlinge und der Ehegatte des Erblassers. Unter den Voraussetzungen des § 2309 BGB können auch dessen Eltern pflichtteilsberechtigt sein.
Der Pflichtteil besteht in der Hälfte des gesetzlichen Erbteils und ist grundsätzlich als Geldanspruch gegen den Erben ausgestaltet.
Maßgeblich für seine Berechnung ist zunächst der Wert des Nachlasses zum Zeitpunkt des Erbfalls.
Allerdings könnte der Erblasser das Pflichtteilsrecht weitgehend umgehen, wenn er sein Vermögen bereits zu Lebzeiten verschenkt und beim Tod kein nennenswertes Vermögen mehr vorhanden ist.
Um dies zu verhindern, sieht § 2325 BGB den sogenannten Pflichtteilsergänzungsanspruch vor.
Danach können bestimmte lebzeitige Schenkungen bei der Berechnung des Pflichtteils berücksichtigt werden, obwohl der verschenkte Gegenstand beim Tod des Erblassers nicht mehr zu dessen Vermögen gehört.
Die Abschmelzung nach § 2325 Abs. 3 BGB
Allerdings werden Schenkungen nicht zeitlich unbegrenzt berücksichtigt.
Gemäß § 2325 Abs. 3 BGB vermindert sich der für die Pflichtteilsergänzung anzusetzende Wert mit zunehmendem zeitlichem Abstand zwischen der Schenkung und dem Erbfall.
Im ersten Jahr nach der Schenkung wird diese grundsätzlich vollständig berücksichtigt. Für jedes weitere abgelaufene Jahr vermindert sich der anzusetzende Anteil um ein Zehntel.
Nach Ablauf von zehn Jahren bleibt die Schenkung grundsätzlich vollständig außer Betracht.
Diese Regelung wird häufig als Abschmelzungsmodell bezeichnet.
Beispiel:
Ein Vater überträgt seinem Sohn im Jahr 2026 eine Immobilie im Wert von 500.000 Euro. Die Übertragung erfolgt ohne Gegenleistung.
Verstirbt der Vater im Jahr 2038, ist die Zehnjahresfrist grundsätzlich abgelaufen. Die Schenkung wird bei der Berechnung eines Pflichtteilsergänzungsanspruchs nicht mehr berücksichtigt.
Anders kann es jedoch sein, wenn sich der Vater bei der Übertragung bestimmte Rechte vorbehalten hat.
Dann stellt sich die entscheidende Frage, ob die Schenkung im Sinne des § 2325 Abs. 3 Satz 2 BGB überhaupt bereits geleistet worden ist.
Die vorstehenden Grundsätze gelten insbesondere für Schenkungen an Kinder. Für Schenkungen an den Ehegatten enthält § 2325 Abs. 3 Satz 3 BGB eine Sonderregelung, wonach die Frist nicht vor Auflösung der Ehe beginnt.
Warum der Nießbrauch den Beginn der Zehnjahresfrist verhindern kann
Bei der Übertragung von Immobilien auf Kinder behalten sich die Eltern häufig einen lebenslangen Nießbrauch vor.
Ein Nießbrauch berechtigt den bisherigen Eigentümer grundsätzlich dazu, die Immobilie weiterhin selbst zu nutzen oder die daraus erzielten Mieteinnahmen zu vereinnahmen.
Das Kind wird zwar bereits Eigentümer des Grundstücks. Die wirtschaftliche Nutzung verbleibt jedoch weitgehend bei den Eltern.
Nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs genügt für den Beginn der Zehnjahresfrist nicht in jedem Fall die bloße Übertragung des Eigentums.
Vielmehr muss der Erblasser den verschenkten Gegenstand auch tatsächlich aus der Hand gegeben haben.
Der Bundesgerichtshof spricht insoweit vom fehlenden fortdauernden „Genuss“ des verschenkten Gegenstands.
Diese Rechtsprechung geht insbesondere auf das Urteil vom 27. April 1994 – IV ZR 132/93 (BGHZ 125, 395) – zurück.
Behält sich der Übergeber einen umfassenden Nießbrauch vor, kann es an einer solchen endgültigen Vermögenshingabe fehlen.
Die Folge ist erheblich: Die Zehnjahresfrist beginnt möglicherweise überhaupt nicht zu laufen, solange der Nießbrauch besteht.
Verstirbt der Übergeber beispielsweise 15 Jahre nach der Eigentumsübertragung, kann die Schenkung deshalb weiterhin bei der Pflichtteilsergänzung zu berücksichtigen sein.
Bei einem lediglich beschränkten Wohnungsrecht ist die Beurteilung differenzierter. Hier kommt es insbesondere auf den Umfang der zurückbehaltenen Nutzungsbefugnisse an (BGH, Urteil vom 29. Juni 2016 – IV ZR 474/15, BGHZ 211, 38).
Die Frage des Fristbeginns hängt somit wesentlich davon ab, welche Rechtspositionen der bisherige Eigentümer nach der Übertragung behält.
Immobilienübertragung gegen Leibrente als Alternative zum Nießbrauch
Anstelle eines Nießbrauchs können die Vertragsparteien vereinbaren, dass der Erwerber dem bisherigen Eigentümer eine lebenslange Rente zahlt.
Eine solche Leibrente ist eine wiederkehrende Geldleistung, deren Dauer regelmäßig von der Lebenszeit des Berechtigten abhängt.
Die monatlichen Zahlungen können beispielsweise 1.500 Euro oder 2.000 Euro betragen. Häufig wird zusätzlich eine Wertsicherung vereinbart, damit die Kaufkraft der Rentenzahlungen langfristig erhalten bleibt.
Anders als beim Nießbrauch erhält der Übergeber grundsätzlich kein Recht, die Immobilie weiterhin selbst zu nutzen oder die Mieteinnahmen unmittelbar einzuziehen.
Er hat vielmehr einen schuldrechtlichen Anspruch auf Zahlung der vereinbarten Rente.
Dieser Anspruch kann durch eine Reallast gemäß § 1105 BGB dinglich abgesichert werden.
Die Leibrente ist damit ein mögliches Instrument, um die wirtschaftliche Versorgung des Übergebers sicherzustellen, ohne ihm zugleich umfassende Nutzungsrechte an der Immobilie vorzubehalten.
Allerdings stellt sich die Frage, ob der fortlaufende Bezug der Leibrente wirtschaftlich nicht doch einer Weiternutzung des Grundstücks gleichkommt.
Gerade hierüber bestand in Rechtsprechung und Literatur lange Zeit Streit.
Der vom Bundesgerichtshof entschiedene Fall
Dem Urteil vom 24. Juni 2026 lag eine bereits Jahrzehnte zurückliegende Immobilienübertragung zugrunde.
Eine Mutter hatte ihrem Sohn mit notariellem Vertrag vom 20. November 1995 vier Grundstücke übertragen. Eines dieser Grundstücke war mit einem vermieteten Wohngebäude bebaut.
Der Sohn verpflichtete sich, seiner Mutter eine monatliche Leibrente in Höhe von 1.500 DM zu zahlen.
Im Vertrag wurde ausdrücklich darauf Bezug genommen, dass die Mieteinnahmen aus dem Wohnhaus seinerzeit etwa 1.900 DM monatlich betrugen.
Zur Absicherung des Leibrentenanspruchs wurde eine Reallast an dem vermieteten Grundstück bestellt.
Die Eigentumsumschreibung und die Eintragung der Reallast erfolgten am 7. März 1996.
Am 28. Oktober 2013 verzichtete die Mutter auf die weiteren Leibrentenzahlungen und bewilligte die Löschung der Reallast.
Sie verstarb am 17. April 2021.
Der Sohn war testamentarischer Alleinerbe geworden. Seine Schwester machte gegen ihn Pflichtteilsansprüche geltend.
Sie vertrat die Auffassung, dass die Grundstücksübertragung trotz des langen Zeitablaufs noch bei der Pflichtteilsergänzung berücksichtigt werden müsse.
Die Entscheidung des Oberlandesgerichts Nürnberg
Das Oberlandesgericht Nürnberg hatte mit Urteil vom 27. Juni 2025 – 1 U 1335/24 Erb (ZEV 2025, 674) – angenommen, dass die Zehnjahresfrist zunächst nicht begonnen habe.
Die Leibrente sei an den Mieteinnahmen orientiert gewesen und zudem durch eine Reallast abgesichert worden.
Wirtschaftlich betrachtet habe die Mutter deshalb weiterhin den wesentlichen Ertrag des übertragenen Grundstücks erhalten.
Die Frist habe erst im Oktober 2013 begonnen, als die Mutter auf die Leibrente verzichtete.
Da sie bereits im April 2021 verstarb, wären danach noch keine zehn Jahre vergangen gewesen.
Dieser Auffassung ist der Bundesgerichtshof entgegengetreten.
Die Entscheidung des BGH: Leibrente hindert den Fristbeginn nicht
Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass ein im Zusammenhang mit einer Grundstücksübertragung vereinbartes Leibrentenversprechen den Beginn der Zehnjahresfrist grundsätzlich nicht hindert.
Entscheidend ist, dass der Übergeber durch das Leibrentenversprechen keine rechtlich maßgeblichen Herrschaftsbefugnisse am übertragenen Grundstück behält.
Der Leibrentenanspruch ist ein Anspruch auf wiederkehrende Geldleistungen.
Er besteht unabhängig davon, ob das übertragene Grundstück tatsächlich Erträge erwirtschaftet.
Der Erwerber ist insbesondere nicht verpflichtet, die geschuldeten Rentenzahlungen gerade aus den Mieteinnahmen des Grundstücks zu erbringen.
Er kann hierfür auch sein sonstiges Vermögen verwenden.
Umgekehrt kann der bisherige Eigentümer nach der Übertragung grundsätzlich nicht mehr bestimmen, wie das Grundstück genutzt wird.
Er kann weder selbst über eine weitere Vermietung entscheiden noch eine Veräußerung oder Belastung allein aufgrund seines Leibrentenanspruchs verhindern.
Damit unterscheidet sich die Leibrente rechtlich grundlegend von einem vorbehaltenen Nießbrauch.
Keine ausschließlich wirtschaftliche Betrachtung
Besonders bedeutsam sind die Ausführungen des Bundesgerichtshofs in den Randnummern 15 bis 20 seiner Entscheidung.
Der BGH lehnt es ausdrücklich ab, den Beginn der Zehnjahresfrist allein anhand eines wirtschaftlichen Vergleichs der Vermögensverhältnisse vor und nach der Grundstücksübertragung zu bestimmen.
Der Erhalt einer Gegenleistung ist nicht mit einer fortgesetzten Nutzung des übertragenen Gegenstands gleichzusetzen.
Dies gilt selbst dann, wenn die vereinbarte Gegenleistung wirtschaftlich aus den Erträgen des übertragenen Vermögens finanziert werden kann.
Der Bundesgerichtshof betont insoweit den Zweck des § 2325 Abs. 3 BGB.
Die Zehnjahresfrist soll nach Ablauf eines bestimmten Zeitraums Rechtssicherheit schaffen.
Würde ihr Beginn davon abhängen, welche wirtschaftlichen Vorteile dem Übergeber weiterhin zufließen, wäre der maßgebliche Zeitpunkt häufig nur schwer zu bestimmen.
Dies wäre insbesondere bei gemischten Schenkungen problematisch, bei denen der Übergeber für die Übertragung ohnehin eine Gegenleistung erhält.
Der BGH stellt deshalb maßgeblich auf den Fortbestand einer eigentümerähnlichen Herrschaftsbeziehung zum übertragenen Gegenstand ab.
Eine solche besteht bei einer gewöhnlichen Leibrente gerade nicht.
Auch eine Reallast im Grundbuch hindert die Zehnjahresfrist nicht
Für die notarielle Gestaltungspraxis ist besonders wichtig, dass der Bundesgerichtshof ausdrücklich auch zur dinglichen Sicherung der Leibrente Stellung genommen hat.
Der Anspruch auf Leibrentenzahlungen kann durch eine Reallast am übertragenen Grundstück abgesichert werden.
Dies ist aus Sicht des Übergebers regelmäßig sinnvoll.
Denn bei einer lebenslangen Rentenverpflichtung besteht das Risiko, dass der Erwerber seine Zahlungsverpflichtungen später nicht mehr erfüllt.
Die Reallast ermöglicht dem Berechtigten unter den gesetzlichen Voraussetzungen die Verwertung des belasteten Grundstücks.
Sie vermittelt ihm jedoch kein Recht, das Grundstück selbst zu nutzen oder dessen Erträge unmittelbar zu vereinnahmen.
Der Bundesgerichtshof führt deshalb in Randnummer 21 aus, dass auch die Bestellung einer Reallast den Beginn der Zehnjahresfrist nicht hindert.
Die Reallast ist ein dingliches Sicherungs- und Verwertungsrecht, aber kein vorbehaltenes Nutzungsrecht.
Eine Immobilienübertragung gegen Leibrente kann somit die Zehnjahresfrist in Gang setzen, obwohl der Rentenanspruch des Übergebers durch eine Reallast im Grundbuch gesichert ist.
Dies schafft für die Gestaltung entsprechender Überlassungsverträge ein erhebliches Maß an Rechtssicherheit.
Wann beginnt die Zehnjahresfrist konkret?
Bei Grundstücksschenkungen beginnt die Frist des § 2325 Abs. 3 Satz 2 BGB grundsätzlich mit der Eigentumsumschreibung im Grundbuch.
Die bloße notarielle Beurkundung des Überlassungsvertrags reicht hierfür regelmäßig nicht aus.
Im vom Bundesgerichtshof entschiedenen Fall erfolgte die Eigentumsumschreibung am 7. März 1996.
Damit begann die Zehnjahresfrist zu diesem Zeitpunkt.
Sie war folglich bereits im März 2006 abgelaufen.
Als die Mutter im April 2021 verstarb, konnte die ursprüngliche Grundstücksübertragung deshalb nicht mehr wegen ihres unentgeltlichen Anteils bei der Pflichtteilsergänzung berücksichtigt werden.
Der spätere Verzicht auf die Leibrente im Oktober 2013 änderte hieran nichts.
Er führte insbesondere nicht dazu, dass die bereits abgelaufene Zehnjahresfrist für die ursprüngliche Grundstücksübertragung erneut zu laufen begann.
Allerdings kann der Verzicht auf die Leibrente selbst eine eigenständige Schenkung darstellen.
Die Leibrente als Gegenleistung: Wann liegt eine gemischte Schenkung vor?
Eine Immobilienübertragung gegen Leibrente ist nicht automatisch eine Schenkung.
Die Leibrente stellt vielmehr eine Gegenleistung für die Übertragung des Grundstücks dar.
Entspricht der Wert dieser Gegenleistung dem Wert der Immobilie, kann es sich um ein vollständig entgeltliches Rechtsgeschäft handeln.
Übersteigt der Wert der Immobilie dagegen den kapitalisierten Wert der Leibrente, kann eine sogenannte gemischte Schenkung vorliegen.
Voraussetzung ist, dass die Parteien den übersteigenden Vermögenswert unentgeltlich zuwenden wollen und die weiteren Voraussetzungen des Schenkungsrechts erfüllt sind.
Nur der unentgeltliche Teil der Übertragung unterliegt grundsätzlich der Pflichtteilsergänzung.
Beispiel einer gemischten Schenkung
Ein Vater überträgt seinem Sohn eine Immobilie im Wert von 500.000 Euro.
Der Sohn verpflichtet sich zur Zahlung einer lebenslangen Leibrente.
Der nach den maßgeblichen Bewertungsgrundsätzen ermittelte Kapitalwert der Leibrente beträgt zum Zeitpunkt der Übertragung 300.000 Euro.
Vereinbaren die Parteien, dass der darüber hinausgehende Wert unentgeltlich zugewendet werden soll, liegt hinsichtlich der Differenz von 200.000 Euro grundsätzlich eine gemischte Schenkung vor.
Für diesen unentgeltlichen Anteil kann die Zehnjahresfrist des § 2325 Abs. 3 BGB beginnen.
Dabei ist allerdings zu beachten, dass die Bewertung einer gemischten Schenkung für Zwecke der Pflichtteilsergänzung weiteren rechtlichen Anforderungen unterliegt.
Insbesondere sind die Bewertungsregeln des § 2325 Abs. 2 BGB und die hierzu entwickelte Rechtsprechung zu berücksichtigen.
Die einfache Differenz zwischen Immobilienwert und Kapitalwert der Leibrente dient daher zunächst nur der Veranschaulichung des Grundprinzips.
Die konkrete Berechnung eines Pflichtteilsergänzungsanspruchs kann wesentlich komplexer sein.
Vorsicht beim späteren Verzicht auf die Leibrente
Ein weiterer wichtiger Aspekt der Entscheidung betrifft den nachträglichen Verzicht auf die Leibrente.
Im entschiedenen Fall hatte die Mutter im Oktober 2013 auf die weitere Zahlung der Rente verzichtet.
Der Bundesgerichtshof hat klargestellt, dass hierin eine eigenständige ergänzungspflichtige Schenkung liegen kann.
Denn durch den unentgeltlichen Erlass der noch bestehenden Rentenforderungen wird der Schuldner von einer vermögenswerten Verpflichtung befreit.
Für diese Zuwendung beginnt eine eigene Zehnjahresfrist.
Im konkreten Fall war diese Frist beim Tod der Mutter im April 2021 noch nicht abgelaufen.
Die ursprüngliche Grundstücksübertragung und der spätere Leibrentenverzicht sind deshalb rechtlich getrennt zu betrachten.
Warum der Pflichtteilsberechtigte im entschiedenen Fall dennoch nicht mit seinem Wertermittlungsantrag durchdrang
Der Bundesgerichtshof hatte außerdem eine prozessrechtliche Besonderheit zu beurteilen.
Die Klägerin hatte Wertermittlung hinsichtlich der ursprünglichen Grundstücksübertragung und des bei dieser Übertragung vereinbarten Leibrentenwerts verlangt.
Sie hatte jedoch keinen eigenständigen Wertermittlungsantrag gestellt, der auf den Wert des späteren Verzichts auf die noch ausstehenden Rentenleistungen gerichtet war.
Der BGH hat deshalb die auf die ursprüngliche Grundstücksübertragung bezogenen Wertermittlungsansprüche abgewiesen.
Über mögliche Zahlungsansprüche wegen des späteren Rentenverzichts war damit noch nicht abschließend entschieden.
Diese Unterscheidung ist auch für die anwaltliche Durchsetzung von Pflichtteilsergänzungsansprüchen bedeutsam.
Wer Ansprüche wegen einer gemischten Schenkung geltend macht, muss sorgfältig zwischen dem ursprünglichen Übertragungsvorgang und späteren zusätzlichen Zuwendungen unterscheiden.
Leibrente oder Nießbrauch: Welche Gestaltung ist sinnvoller?
Die Entscheidung des Bundesgerichtshofs bedeutet nicht, dass eine Leibrente in jedem Fall einem Nießbrauch vorzuziehen ist.
Beide Gestaltungen dienen unterschiedlichen Interessen.
Beim Nießbrauch steht regelmäßig die fortgesetzte Nutzung der Immobilie im Vordergrund.
Der Übergeber kann sich beispielsweise das Recht vorbehalten, weiterhin selbst in dem Haus zu wohnen oder sämtliche Mieteinnahmen zu vereinnahmen.
Die Leibrente dient demgegenüber vor allem der finanziellen Versorgung.
Der Übergeber erhält einen Anspruch auf laufende Zahlungen, gibt jedoch seine bisherigen Eigentümerbefugnisse grundsätzlich auf.
Unter dem Gesichtspunkt der Pflichtteilsergänzung kann die Leibrente deshalb vorteilhaft sein.
Sie ermöglicht den Beginn der Zehnjahresfrist, ohne dass der Übergeber auf eine laufende finanzielle Versorgung verzichten muss.
Allerdings ist die wirtschaftliche Absicherung unterschiedlich ausgestaltet.
Beim Nießbrauch kann der Berechtigte grundsätzlich unmittelbar auf die Nutzung oder die Erträge des Grundstücks zugreifen.
Bei der Leibrente ist er dagegen auf die Erfüllung des Zahlungsanspruchs angewiesen.
Eine dingliche Sicherung durch Reallast kann dieses Risiko reduzieren, aber nicht sämtliche wirtschaftlichen Risiken ausschließen.
Auch steuerliche Gesichtspunkte, die Höhe der laufenden Zahlungen, eine mögliche Wertsicherung und die familiären Verhältnisse müssen in die Entscheidung einbezogen werden.
Eine sachgerechte Gestaltung erfordert deshalb stets eine individuelle Prüfung.
Welche Fragen bleiben nach dem BGH-Urteil offen?
Obwohl die Entscheidung vom 24. Juni 2026 eine wesentliche Streitfrage geklärt hat, lassen sich nicht sämtliche Fallgestaltungen ohne Weiteres nach denselben Grundsätzen beurteilen.
In der rechtswissenschaftlichen Diskussion wird insbesondere darauf hingewiesen, dass die rechtliche Ausgestaltung der Leibrente entscheidend bleibt.
So stellt sich beispielsweise die Frage, wie eine Vereinbarung zu beurteilen ist, bei der die Höhe der Rentenzahlungen unmittelbar von den tatsächlich erzielten Mieteinnahmen abhängt.
Noch schwieriger kann die Beurteilung werden, wenn sich der Übergeber neben der Leibrente weitere Rechte am Grundstück vorbehält.
Hierzu können etwa ein Wohnungsrecht, besondere Verwaltungsbefugnisse oder sonstige vertragliche Einflussmöglichkeiten gehören.
Je stärker der Übergeber weiterhin über die Nutzung des Grundstücks bestimmen kann, desto eher stellt sich die Frage, ob tatsächlich eine vollständige Aufgabe seiner bisherigen Herrschaftsposition vorliegt.
Das BGH-Urteil darf deshalb nicht dahin missverstanden werden, dass jede als Leibrente bezeichnete Gegenleistung unabhängig von ihrer konkreten Ausgestaltung den Beginn der Zehnjahresfrist ermöglicht.
Entscheidend ist nicht allein die Bezeichnung der vertraglichen Regelung, sondern deren rechtlicher Inhalt.
Für die notarielle Praxis empfiehlt es sich daher, die vereinbarten Zahlungsansprüche und etwaige vorbehaltene Nutzungsrechte eindeutig voneinander abzugrenzen.
Häufige Fragen zur Immobilienübertragung gegen Leibrente
Beginnt bei einer Immobilienübertragung gegen Leibrente die Zehnjahresfrist?
Ja, grundsätzlich beginnt die Zehnjahresfrist mit der Eigentumsumschreibung im Grundbuch, wenn der Übergeber keine maßgeblichen Nutzungs- oder Herrschaftsbefugnisse an der Immobilie zurückbehält.
Verhindert eine Reallast den Beginn der Zehnjahresfrist?
Nein. Nach dem Urteil des Bundesgerichtshofs vom 24. Juni 2026 hindert die dingliche Sicherung einer Leibrente durch eine Reallast den Fristbeginn nicht.
Ist eine Leibrente besser als ein Nießbrauch?
Das hängt von den persönlichen Zielen ab. Eine Leibrente kann unter dem Gesichtspunkt der Pflichtteilsergänzung günstiger sein. Ein Nießbrauch bietet dagegen häufig eine weitergehende Absicherung der unmittelbaren Grundstücksnutzung.
Muss die Leibrente tatsächlich aus den Mieteinnahmen gezahlt werden?
Nein. Bei einem gewöhnlichen Leibrentenversprechen kann der Erwerber die Zahlungen grundsätzlich auch aus seinem sonstigen Vermögen erbringen. Gerade dieser Umstand war für die Entscheidung des Bundesgerichtshofs von Bedeutung.
Was geschieht, wenn der Übergeber später auf die Leibrente verzichtet?
Ein unentgeltlicher Verzicht auf noch bestehende Leibrentenansprüche kann eine eigenständige Schenkung darstellen. Für diese beginnt grundsätzlich eine neue Zehnjahresfrist.
Kann eine Immobilienübertragung gegen Leibrente Pflichtteilsergänzungsansprüche vermeiden?
Sie kann dazu beitragen, dass der unentgeltliche Anteil einer Immobilienübertragung nach Ablauf der Zehnjahresfrist nicht mehr bei der Pflichtteilsergänzung berücksichtigt wird. Eine vollständige Vermeidung entsprechender Ansprüche ist damit jedoch nicht in jedem Fall gewährleistet.
Fazit: Mehr Rechtssicherheit für die vorweggenommene Erbfolge
Mit Urteil vom 24. Juni 2026 – IV ZR 141/25 – hat der Bundesgerichtshof eine für das Pflichtteilsrecht und die notarielle Gestaltungspraxis wichtige Rechtsfrage entschieden.
Die Übertragung einer Immobilie gegen Leibrente hindert den Beginn der Zehnjahresfrist des § 2325 Abs. 3 BGB grundsätzlich nicht.
Das gilt auch dann, wenn der Leibrentenanspruch durch eine Reallast im Grundbuch gesichert wird.
Entscheidend ist, dass der Übergeber durch die vereinbarte Leibrente keine rechtlich maßgeblichen Nutzungs- oder Herrschaftsbefugnisse am Grundstück behält.
Damit unterscheidet sich die Leibrente grundlegend vom Vorbehalt eines umfassenden Nießbrauchs.
Die Entscheidung eröffnet neue Möglichkeiten, die wirtschaftliche Versorgung des Übergebers mit einer frühzeitigen Vermögensübertragung und einer Reduzierung späterer Pflichtteilsergänzungsansprüche zu verbinden.
Allerdings kommt es entscheidend auf die konkrete Vertragsgestaltung an.
Insbesondere zusätzliche Nutzungsrechte, die Bewertung einer gemischten Schenkung und ein späterer Verzicht auf Leibrentenzahlungen können erhebliche erbrechtliche Auswirkungen haben.
Wer eine Immobilie im Wege der vorweggenommenen Erbfolge übertragen möchte, sollte daher frühzeitig prüfen lassen, welche Gestaltung seinen persönlichen, wirtschaftlichen und erbrechtlichen Interessen am besten entspricht.
Eine sorgfältig vorbereitete notarielle Übertragung kann dazu beitragen, die Versorgung des Übergebers sicherzustellen und spätere Streitigkeiten unter den Erben zu vermeiden.
Immobilienübertragung rechtssicher gestalten
Sie möchten Ihre Immobilie bereits zu Lebzeiten auf Ihre Kinder übertragen und zugleich Ihre wirtschaftliche Absicherung gewährleisten? Ob Nießbrauch, Wohnungsrecht oder Leibrente – die Wahl der richtigen Gestaltung kann erhebliche Auswirkungen auf spätere Pflichtteils- und Pflichtteilsergänzungsansprüche haben.
Als Rechtsanwalt und Notar in Bocholt berate ich Sie zu den erbrechtlichen Folgen einer Immobilienübertragung und unterstütze Sie bei der rechtssicheren Gestaltung entsprechender Überlassungsverträge.
Vereinbaren Sie gerne einen Beratungstermin in meiner Kanzlei in Bocholt.
Rechtsprechung und Literatur
Freiherr von Proff, Gestaltungsfragen im Fokus der Pflichtteilsergänzung, ZEV 2026, 423 ff.
BGH, Urteil vom 24. Juni 2026 – IV ZR 141/25, NJW 2026, 2806; ZEV 2026, 593; MittBayNot 2026, 497; ErbR 2026, 752.
OLG Nürnberg, Urteil vom 27. Juni 2025 – 1 U 1335/24 Erb, ZEV 2025, 674.
BGH, Urteil vom 27. April 1994 – IV ZR 132/93, BGHZ 125, 395.
BGH, Urteil vom 29. Juni 2016 – IV ZR 474/15, BGHZ 211, 38.
